夫妻之一未經(jīng)允許可以抵押自己的共同住房，其他人可以誠信獲得抵押權(quán)。本案的情形在司法社會實踐中我們經(jīng)常可以出現(xiàn)，各地人民法院的判決結(jié)果尚不統(tǒng)一。本案事實基本沒有清楚，難點主要在于企業(yè)如何選擇適用我國法律。上海房產(chǎn)糾紛律師來帶您了解相關(guān)情況。

　　妥善處理本案，首先發(fā)展需要通過厘清本案所涉及的幾個重要關(guān)鍵信息法律環(huán)境問題。筆者研究認(rèn)為，本案涉及的法律關(guān)系問題原因主要有以下四個：一是夫妻一方的所有權(quán)利益與他人的抵押權(quán)利益之間發(fā)生矛盾沖突時，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)哪一方;二是夫妻一方擅自將共有房屋抵押給他人，該抵押合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定;三是善意取得經(jīng)濟(jì)制度中善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn);四是如何學(xué)習(xí)理解物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”。筆者將結(jié)合案情進(jìn)行學(xué)生解答。

　　1、王某和某擔(dān)保公司均善意的情形下應(yīng)保護(hù)誰的利益

　　本案中，王某對房屋的所有權(quán)享有合法經(jīng)濟(jì)利益，某擔(dān)保有限公司對房屋的抵押權(quán)也享有合法利益，兩者均無惡意，僅是一個丈夫李某存在一些惡意，到底優(yōu)先發(fā)展保護(hù)誰的利益。保護(hù)王某的利益問題屬于環(huán)境保護(hù)靜的財產(chǎn)信息安全，保護(hù)某擔(dān)保責(zé)任公司的利益則屬于我們保護(hù)網(wǎng)絡(luò)交易數(shù)據(jù)安全，靜的財產(chǎn)安全與交易系統(tǒng)安全風(fēng)險發(fā)生矛盾沖突時，理應(yīng)保護(hù)市場交易活動安全，這是我國理論界和實務(wù)界的共識。

　　另，本案中王某有較為簡單便捷的方式能夠防止其房屋被丈夫李某擅自處分。涉案房屋屬于夫妻共有財產(chǎn)，只要王某在房產(chǎn)資源管理相關(guān)部門人員予以登記公示，就可有效提高保護(hù)學(xué)生自己的權(quán)益，在一定意義上講，其不作為，放任了本案結(jié)果的發(fā)生，其理應(yīng)承擔(dān)不利的法律行為后果。

　　2、論抵押合同的效力

　　依據(jù)我國合同法第五十一條及《擔(dān)保法解釋》第五十四條，似乎能得出研究結(jié)論：無權(quán)處分人簽訂的合同管理無效。無權(quán)處分人簽訂的合同關(guān)系必然導(dǎo)致無效的觀點與當(dāng)前中國法學(xué)理論界及實務(wù)界形成的共識可以明顯相悖，該共識為：合同內(nèi)容是否合理有效教學(xué)應(yīng)當(dāng)提供依據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定企業(yè)予以分析判斷，當(dāng)事人對標(biāo)的物是否需要具有不同所有權(quán)，并不重要影響工程合同的效力，僅關(guān)乎一個合同的履行，物權(quán)能否變動不影響物權(quán)合同的效力。

　　上述社會共識機(jī)制已經(jīng)不僅體現(xiàn)在合同法和《擔(dān)保法解釋》之后新頒布的法律及司法人員解釋中，比如物權(quán)法第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人雙方之間訂立有關(guān)部門設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有相關(guān)規(guī)定時間或者服務(wù)合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

　　該規(guī)定在國家法律知識層面確立了物權(quán)變動的原因及基礎(chǔ)建設(shè)合同的效力獨(dú)立于無權(quán)變動的結(jié)果學(xué)生行為即是否存在登記。又如《最高實現(xiàn)人民對于法院提出關(guān)于審理買賣合同產(chǎn)生糾紛解決案件具體適用環(huán)境法律風(fēng)險問題的解釋》第三條明確規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張根據(jù)合同無效的，人民法院不予支持。

　　出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能及時轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約主體責(zé)任能力或者技術(shù)要求他們解除合同并主張精神損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”該規(guī)定在司法解釋理論層面確立了無權(quán)處分的合同實施有效，是否應(yīng)該能夠充分履行則涉及違約成本責(zé)任的問題。

　　由于《合同法》第五十一條和《擔(dān)保法解釋》第五十四條目前均已生效，為了解決法律規(guī)定之間的沖突，《合同法》第五十一條只規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)的合同有效，但沒有明確規(guī)定未經(jīng)批準(zhǔn)的合同無效，而且沒有充分的反向推定依據(jù)，《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，應(yīng)先適用法律之后頒布的法律。

　　此外，上海房產(chǎn)糾紛律師提醒大家，在廣義上，制裁包括合同責(zé)任行為和物權(quán)變動行為，擔(dān)保法解釋第五十四條中的“抵押權(quán)無效”并不意味著抵押合同無效，而是抵押權(quán)無效。在這種情況下，李將以自己的名義注冊的房屋抵押給他人，并簽訂了抵押合同，該合同不具備合同法第五十二條規(guī)定的條件，應(yīng)視為有效。