因公共利益提前收回建設(shè)用地使用權(quán)制度存在明顯缺陷，但國(guó)土資源部辦公廳2017年8月公布的《民法典各分編(草案)》第151條、國(guó)務(wù)院2018年5月提出的《中華人民共和國(guó)土地管理法(修正案草案)》(第二次征求意見(jiàn)稿)，上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　2016年以來(lái)，國(guó)家政策背景是以土地產(chǎn)權(quán)為核心，鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)、土地?fù)?dān)保、入股、轉(zhuǎn)讓。因此，閑置土地收回制度是值得批判的，也是不合時(shí)宜的。“閑置”怎么定義？從現(xiàn)行法律方面來(lái)看，閑置土地的認(rèn)定企業(yè)可以通過(guò)歸納為以下兩種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：

　　以“不開(kāi)工開(kāi)發(fā)利用”為標(biāo)準(zhǔn)，“國(guó)有建設(shè)用地”是指自國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定的開(kāi)工日起一年內(nèi)未開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地，或者因特殊情況，未約定、約定或者界定的，自土地實(shí)際交付之日起一年為開(kāi)工開(kāi)發(fā)之日，自國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)完工之日起一年為開(kāi)工開(kāi)發(fā)之日

　　以“開(kāi)發(fā)利用不足、不及時(shí)、不連續(xù)”為標(biāo)準(zhǔn):一是已動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足的；二是投入金額占總投資的25%以下；三是國(guó)有建設(shè)用地已開(kāi)工但暫停開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一年。

　　1、以下兩種原因均會(huì)導(dǎo)致已合法受讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)被認(rèn)定為“閑置土地”，其收回方式分別是：

　　（1）政府或政府管理有關(guān)教育部門(mén)因不可抗力原因分析導(dǎo)致企業(yè)土地利用閑置。市、縣國(guó)土空間資源會(huì)計(jì)主管部門(mén)與國(guó)有建設(shè)發(fā)展用地使用權(quán)人協(xié)商處理，具體教學(xué)方式有延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限、調(diào)整農(nóng)村土地用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、安排臨時(shí)使用、協(xié)議有償收回、置換土地問(wèn)題以及縣市國(guó)土資源環(huán)境主管部門(mén)沒(méi)有規(guī)定的其他處置生活方式，如果閑置土地上設(shè)有抵押權(quán)，國(guó)土資源主管部門(mén)在擬訂閑置土地處置技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)書(shū)面通知相關(guān)抵押權(quán)人；

　　（2）閑置土地是企業(yè)自身造成的。市、縣人民中華民國(guó)國(guó)土資源部應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)聽(tīng)證，并根據(jù)閑置時(shí)間作出相應(yīng)的處置決定，對(duì)閑置土地支付轉(zhuǎn)讓價(jià)格的20% 和轉(zhuǎn)讓價(jià)格的20% 。如發(fā)展項(xiàng)目?jī)赡晡磩?dòng)工，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后退還免費(fèi)使用國(guó)有建設(shè)用地的權(quán)利，并有批準(zhǔn)權(quán); 如同時(shí)有抵押，復(fù)制有關(guān)土地抵押權(quán)人。

　　2、被指定為“閑置土地”后缺乏救濟(jì)手段

　　對(duì)閑置土地確定權(quán)缺乏限制;。《閑置土地處置辦法》第五條第二款規(guī)定: “國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自接到閑置土地調(diào)查通知之日起30日內(nèi)，根據(jù)需要提供閑置土地開(kāi)發(fā)利用原因及有關(guān)說(shuō)明等材料。雖然《辦法》第10條第3款規(guī)定，閑置土地證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明確定閑置土地的事實(shí)依據(jù)，但土地使用權(quán)決定材料是否構(gòu)成閑置土地的權(quán)利仍然屬于行政部門(mén)。

　　《閑置土地處置辦法》第十七條第二款規(guī)定，土地管理機(jī)關(guān)作出閑置土地費(fèi)用征收決定或者國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收回決定后，不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。但《閑置土地處置辦法》第十條并未明確土地使用者可以對(duì)閑置土地的確認(rèn)提起行政復(fù)議或者行政訴訟。

　　1、在取得國(guó)有企業(yè)建設(shè)發(fā)展用地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)重視出讓合同中的動(dòng)工開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)，并在后續(xù)施工設(shè)計(jì)過(guò)程中可以及時(shí)、連續(xù)、充分地進(jìn)行系統(tǒng)工程經(jīng)濟(jì)建設(shè)；

　　2、因政府或者政府部門(mén)的原因延誤開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)與政府協(xié)商，或者根據(jù)協(xié)商結(jié)果，簽訂具有法律效力的延誤開(kāi)工、延期開(kāi)工或者暫停開(kāi)工的書(shū)面協(xié)議

　　3、若被政府或政府部門(mén)認(rèn)定為“閑置土地”的，應(yīng)當(dāng)積極提供書(shū)面證明材料，留存完備的在日常土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的相關(guān)證明材料，申請(qǐng)聽(tīng)證，從而為自己爭(zhēng)取正當(dāng)合法的權(quán)益，并在收到《征繳土地閑置費(fèi)決定書(shū)》或《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》后，及時(shí)依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　以上內(nèi)容是上海房產(chǎn)糾紛律師針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的認(rèn)定，可能提前退出后的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，并提出合規(guī)建議。在法律未修改的情況下，對(duì)閑置國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)仍實(shí)行 "雙軌制 "，即有償收回和無(wú)償收回并行。