房地產糾紛律師咨詢_房地產糾紛案件裁判規則
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一、房地產公司在預售商品房時未告知購房人所購房屋內鋪設公共管道，應承擔相應的民事賠償責任
雖然雙方當事人訂立的房屋買賣合同中未約定管道鋪設內容，但根據《合同法》第42條第2款規定：
在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關的這一事實或者提供虛假情況的，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任的規定。
房地產糾紛律師咨詢：房地產公司應承擔相應的賠償責任。關于賠償數額的確定，可以考慮因房地產公司應告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者給李某造成的損失部分。
二、居民住宅小區的外墻面所有權屬于誰
《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”
按照這一規定，居民住宅小區的外墻面不屬于專有部分，單個居民對與其專有部分緊密相聯的外墻面不擁有所有權。
居民住宅小區的外墻面屬于小區全體業主所有。 居民住宅小區的業主對與其專有部分緊密相聯的外墻面擁有合理使用的權。
這一權利是業主專有權行使的合理延伸。合理使用的標準有二：一是不以盈利為目的；二是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時又不損害小區其他業主的共同利益。
業主對與其緊密相聯的外墻面進行合理利用也要符合市政管理的規定，同時要正確處理相鄰關系，不得侵害相鄰業主的權益。 小區內獨棟別墅的外墻面屬于獨棟別墅的所有權人。
三、當實際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優先購買權
真實意思表示是民事法律行為的核心要素，如價格、付款方式等與真實的約定不一致時，應以雙方當事人的真實意思表示為準，非真實意思表示的條款對雙方當事人沒有法律約束力。
房屋的真實成交價格應按買賣合同雙方當事人的真實意思表示來認定，而逃避稅務并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的。據此，應當以真實交易價格作為認定同等條件的依據。
四、房屋抵押權存續期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行
房地產糾紛律師咨詢：房屋抵押權存續期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。
出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人可以請求解除合同。
買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的，抵押權人應當協助辦理抵押注銷登記，出賣人應當在抵押權消滅后為買受人辦理房屋所有權轉移登記手續。
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