現實生活中，很多人會租賃房屋以用于經營活動。但如果合同的約定如果出了問題，就比較容易產生糾紛，進而上訴到法院。那么，法院對于房屋租賃合同糾紛會如何處理呢？上海合同律師以實際案例進行剖析。

　　上訴人張某、上海知才餐飲管理有限公司（以下簡稱知才公司）因房屋租賃合同糾紛，不服上海市閘北區人民法院第3456號民事判決，向本院提起上訴。法院依法組成合議庭開庭審理了此案，并已審結。

　　原審人民法院經審理查明，2007年10月5日上海全成置業發展有限以及公司（以下問題簡稱全成公司）與張某簽訂《上海市城市房屋進行租賃服務合同》，約定全成公司通過將上海市閘北區廣中路甲號、乙號、共和新路2395弄甲號、乙號預測中國建筑面積為302.08平方米的房屋（以下我們簡稱系爭房屋）租賃給張某作為企業經營川菜使用。合同沒有約定財產租賃期限為2007年12月1日至2013年6月30日；租金為每日每平方米人民幣（以下幣種均為分析人民幣）4.90元，月租金為44,433.20元；張某應當向全成公司員工支付對于房屋建設租賃市場保證金，保證金為兩個月的租金即126,952元；租賃會計期間使用該房屋所發生的水、電、煤、通訊、設備、物業管理費等費用管理均由張某承擔；除全成公司基本同意續租外，張某應在施工合同租期屆滿后的三日內返還該房屋，逾期返還的，應按每日每平方米15元的單價支付系統房屋資源占用資金使用費。對解除勞動合同經濟條件，雙方之間約定有下列兩種情形十分之一的，一方可形成書面形式通知另一方解除保險合同。違反相關合同的一方應向另一方按月租金的兩倍支付一定違約金，給雙方利益造成巨大損失的，支付的違約金制度不足抵付一方出現損失的，還應積極賠償方式造成的損失與違約金的差額主要部分：……（二）甲方交付的該房屋信息不符合本合同的約定，致使他們不能有效實現融資租賃研究目的的；或甲方交付的房屋結構存在一些缺陷、危及乙方技術安全的；……（六）乙方逾期不支付平臺租金收入累計時間超過三十日的……。發生具有上述這些情況后，合同守約方向違約方發出一種書面解除行政合同履行通知后第二天終止，違約方在合同關系終止后十日內向守約方支付違約金及賠償金。對合同是否違約風險責任，雙方共同約定：……10-4租賃活動期間，非本合同有關規定的情況根據甲方擅自解除本合同，提前及時收回該房屋的，甲方應按設計提前收回賬款天數的租金的兩倍向乙方支付違約金。若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應認真負責國家賠償；10-5乙方未征得甲方書面表達同意學校或者其他超出甲方書面同意的范圍和要求內部裝修房屋價格或者同時增設附屬文化設施的，甲方來說可以滿足要求乙方恢復我國房屋原狀；10-6租賃業務期間，非本合同規定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應按提前退租天數的租金的兩倍向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應包括負責具體賠償。甲方可從租賃交易保證金中抵扣。保證金水平不足抵扣的，不足這一部分內容則由乙方另行支付。

　　在租賃合同的補充條款中，雙方同意月租金的計算方法為日租金 × 365天/12月。免租期為2007年12月1日至2008年6月30日。2008年7月1日至2009年6月30日，每平方米每天4.90元，月租金44,433.20元。2009年7月1日至2010年6月30日，每平方米每天6.30元，月租金57,128.40元。2010年7月1日至2011年6月30日，每平方米每天7.00元，月租63,476元。2011年7月1日至2013年6月30日，每平方米每天7.49元，月租金67,919.32元。乙方應在每季度1月25日前支付下一季度的租金，以此類推，甲方收到租金后開具發票。逾期付款的，乙方應按逾期一天租金的兩倍支付違約金。甲方已聘請上海安融物業管理公司對該房屋進行初步物業管理，物業管理費為5元/平方米/月，物業管理費自入住次日起收取。乙方承諾，當租賃合同提前終止或租賃合同到期時，甲方應將所租賃的所有店鋪及相鄰公共部位恢復到原來的狀態。乙方如需增加該房屋設施設備容量，應自行申請解決。

　　上述分析合同的附件三中，雙方可以約定：乙方在免租期內仍須按月繳納企業物業服務管理費，物業費從拿鑰匙的次日起結算。若乙方在所租賃的房屋建設地址上注冊一個公司或進行過租賃信息登記，則退租并拿回押金的前提是將所注冊管理公司遷離，且租賃資產登記注銷，并結清相關研究費用。房屋租賃作為建筑施工面積根據以上海市房屋土地利用資源發展管理局制定的測繪工作機構實測面積為準，暫測面積與實測面積不一致時，將對我國租賃項目金額方面實行多退少補。小業主應到區消防安全辦理裝潢消防申報手續，小業主建造的室內樓梯應符合中國消防人員疏散時間距離且樓梯采用的材料應達到自己相應的耐火等級，小業主須自行選擇安裝簡易噴淋設施。付款行為方式為押二付三。

　　同日，張某的丈夫周某某向全成公司交付了土地租金44,433.20元、押金126,952元。全成公司向張某交付了系爭房屋。張某在系爭房屋內不僅開設“川之錦”飯店，該飯店于2008年2月開始進行試營業。

　　2007年4月19日，泉城獲得上海市閘北區生態環境局關于試生產（試運行）的審核意見，原則上同意將1 °、2 °、S1、S2商鋪、1 °-11 ° 連通商鋪的住宅樓投入試運行。同時，1-11-1-1連鎖店不得開設餐廳。2007年8月10日，泉城公司獲得上海市消防局關于寶華現代城1、2幢商住樓及S1、S2商鋪建設項目消防驗收基本資質的意見。其中，要求公司落實“驗收建筑物如需變更用途，內部裝修需向閘北區公安消防支隊辦理相關消防手續”三項措施。

　　2007年11月2日，環保部門向泉城公司批準了建設項目環境影響報告書，原則上采納了環境影響報告書。然后，為了統一小商鋪的煙道布置，泉城公司投資安裝排煙管道，該設施于2008年3月28日通過環保局竣工驗收。同日，上海安榮物業管理服務有限公司寶華現代城市管理辦公室向寶華現代城所有餐飲單位發出通知，說明閘北區環保局已于2008年3月28日發出《竣工驗收意見》 ，請將有關資料送至環保接待窗口進行小環境影響評價。二○○八年二月二十五日，環保部門批準了張某提交的建設項目環境影響報告書，原則上同意了該公司二〇〇七年十二月十九日提交的環境影響報告書，但環保設施和污染防治措施的實施提出了具體要求，要求營業時間不得超過二十二點。2008年4月14日，志財通過了建設項目竣工環境驗收。

　　2007年12月5日，全成公司取得了爭議房屋的產權證，實測面積為301.42平方米。2008年5月16日，智彩公司正式成立。智彩公司注冊地為廣中路甲、乙號1-2樓。

　　2008年11月10日，泉城公司包華現代城商業街管理處向現代城商業街商戶發出通知，稱從即日起，全部物業管理工作由上海泉城地產包華現代城商業街管理處接管。

　　2009年4月1日，泉城公司委托律師致函張某、志才公司，要求他們在收到信后3日內支付逾期租金、物業管理費、電費共計465,203.9元。否則，公司保留按照協議終止合同的權利，通過訴訟維護公司的合法權益。同年4月8日，泉城又發函稱，由于張某和志才未支付相關款項，雙方簽訂的租賃合同根據合同解除。同時，還要求張某、智財商鋪恢復原貌，并全部歸還公司。同年4月9日，智福收到了這封信。第二天，志才回信說："1。由于環保問題，我公司只能經營到22點，不能經營午夜小吃。我公司的合法運營時間大大縮短；2、由于施工結構出現問題，一至三樓出現異味，貴公司派人處理，造成客戶不滿和損失。電表已經更換了好幾次。向美國征收我們未使用的電費； 客戶餐飲停車、貨物裝卸問題，貴公司廣告宣傳規劃問題，租賃合同面積與實際面積不一致的問題，屋頂設備未能及時維修。我們都要求貴公司解決，但到目前為止還沒有成功。貴公司在招商時表示，7元/平方米/天的租金是一層可以建到二層，但不符合消防要求，未通過消防驗收。如果你方未能解決上述問題，造成目前情況根本原因是你方只知道收費并不能解決任何實質性問題，所以我們不同意終止合同。

　　2009年7月17日智財公司發函給全成公司，要求全成公司三天內到智財公司收回房屋，逾期視為已交接。同年7月20日全成公司回函稱，由于智財公司不同意全成公司2009年4月8日函告中解除合同的要求，安全成公司已變更訴訟請求，要求繼續履行合同，故對智財公司擬通過停業、撤離租賃物以回避租賃合同繼續履行義務的行為，全成公司將不予認可。2009年9月25日智財公司發函給全成公司稱，全成公司將電源切斷，造成智財公司停止營業，停止營業所造成的損失將由全成公司承擔。

　　2010年4月20日，全成公司企業訴至原審人民法院，請求可以判令：1、解除勞動雙方于2007年10月5日簽訂的《上海市城市房屋進行租賃服務合同》；2、張某、智財公司向全成公司需要支付其拖欠的租金228,513.6元、物業項目管理費22,656元、電費87,082.3元；3、張某、智財公司向全成公司通過支付以及違約金88,866.4元（按月或者租金的兩倍以上計算）；4、張某、智財公司立即將完成租賃市場商鋪及相鄰的公共活動部位功能恢復保持原狀；5、張某、智財公司按每日每平方米15元的標準向全成公司作為支付平臺逾期退租申請占有土地使用費（自合同關系解除行為之日開始起算）。后全成公司設計變更原訴訟程序請求為：1、張某、智財公司向全成公司員工支付存在拖欠的租金888,664元（其中2008年8月1日至2009年6月30日，合計11個月，月租金44,433.2元，共計488,765.2元；2009年7月1日至2010年1月31日，合計7個月，月租金57,128.4元，共計399,898.8元。）、物業人員管理費37,760元（2008年1月1日至2010年1月31日，合計25個月，5元/月/平方米，302.08平方米。）、電費125,988元（2008年4月1日至2009年9月25日）；2、張某、智財公司向全成公司網絡支付對于逾期沒有履行相關違約金24萬元。

　　從以上案例就可以看出，對于公司租賃還是要請專業律師擬定合同，不然后續發生糾紛就比較棘手，大家如果有法律問題可以咨詢上海合同律師，我們免費提供在線咨詢服務。