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　　出于方便生活、公平合理原則，法院認定樓下權利人應當及時聘請有裝修資質的機構，至樓上房屋衛生間進行防水處理至不滲漏，排除對樓下房屋的妨害。

　　一、漏水原因一般需要專業鑒定機構進行鑒定。

　　根據深圳法院審判實踐可知，雖然法院是審判機關，但法院自身是無法確定具體漏水原因的，如果原被告雙方對漏水原因無法達成一致意見，一般都由專業鑒定機構出具報告。如果原告未提供足夠證據使得法院可以直接認定漏水是因被告原因導致，又未在舉證期限內提出鑒定，對于房屋是否漏水、漏水原因等事實，法院沒有認定的依據，將會駁回原告的訴訟請求。

　　二、不是所有漏水原因都需要專業鑒定機構出具報告。

　　法院會結合物業提供的服務派工單、來電/來訪情況登記表、維修前后漏水情況變化、是否邀請樓下住戶實地查看等情況進行綜合判斷，如果現有證據已形成完整的證據鏈，達到民事訴訟高度蓋然性的證明標準，無需另行進行漏水原因的鑒定，可以直接認定樓上住戶房屋漏水直接導致樓下住戶遭受損失，需要承擔賠償責任。

　　三、經鑒定仍無法確定漏水原因的，無需承擔損失責任，但必須立即聘請有裝修資質的機構進行防水處理至不滲漏，排除妨礙。

　　比如，樓上房屋衛生間天花板滲水，樓下權利人已聯系物業管理人員并由維修人員上門查看，但具體漏水原因不清楚。雙方均同意委托鑒定機構進行鑒定，經法院搖珠委托鑒定機構對于漏水原因進行鑒定，但無法鑒定滲水原因。

　　樓上房屋漏水，樓下房屋權利人可以請求立即對漏水部位進行防水工程或者是要求聘請有裝修資質的機構至房屋漏水部位進行維修至不滲漏止，排除妨害。但不能請求停止使用樓上房屋，此請求明顯超出漏水現象所影響的范圍，未免過于苛刻。

　　若樓上房屋經過裝修、改造甚至是違規加建導致漏水，樓下權利人也不可以請求拆除加建漏水部分，法院不會處理，只能請求對漏水部分進行維修至不漏水。加建行為是否違反相應的行政法規，是否屬于違法建設行為，應由相關行政主管部門依法判斷、認定。

　　作為漏水房屋的權利人，建議積極配合，友好溝通盡快處理漏水問題，否則損失也在進一步擴大，也可能因此導致對方采取諸如鎖水閥、暴力踢門等的私力救濟行為，從而引發新的訴訟。

　　漏水事實發生后，一般情形下，當事人會先進行私力救濟，但可能遇到不那么順利的情況，比如多次聯系解決房屋漏水問題均遭推諉拖延抵賴；多次向物業管理處、警方和社區工作站投訴，均拒絕溝通解決；但漏水影響房屋部分區域正常使用，可能導致情急之下，樓下權利人直接去鎖水閥或者是踢門逼迫正面溝通解決。

　　無論是原告還是被告，都需要與物業保持良好關系，在糾紛訴至法院時，可能還可以得到物業的重要協助，比如提供原始平面圖（以確定住戶是否進行過違法改造）、裝修整改通知書、服務派工單、來電/來訪情況登記表等。

　　《民法典》第二百八十八條規定：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

　　通過對該法條的解讀，我們可以發現，相鄰權就是不動產的所有人或使用人在處理相鄰關系時所享有的權利，實質就是對不動產所有權的延伸和限制，它要求不動產的權利人或使用人在行使自己的權利時不能損害其他相鄰人的合法權益，常見的相鄰權有：

　　一、通行相鄰權：使用房屋和土地時，不能妨礙相鄰人出行；

　　二、施工相鄰權：在修建、裝修房屋時不能影響相鄰人的生產和生活，對已經產生的不當后果，要及時排除妨礙，恢復原狀，造成相鄰人損失的，應當予以賠償；

　　三、管線相鄰權：對必須經過相鄰地方鋪設的電纜、管線等，其他相鄰方不得拒絕或妨礙，但產生不良影響的，應當予以補償或賠償；

　　四、用水相鄰權：不得擅自堵截管道妨礙其他相鄰權人的正常用水和排水；

　　五、防險相鄰權：不得在房屋和土地內放置具有易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性的危險物品；對有倒坍、墜落風險的設施和物品應當及時處理不得危及相鄰人的人生和財產安全；

　　六、環保相鄰權：在排放污水、廢氣時不得超出標準，不得制造噪音、震動、異味，避免影響相鄰人的生產、生活，不得損害他人身心健康；

　　七、通風采光權：建設和使用房屋時，不得影響相鄰人的通風及采光。

　　侵權行為是侵害他人財產利益、人身利益和精神利益的不法行為，而相鄰關系卻是根據法律規定產生的權利義務關系，具有適法性。

　　侵權行為能夠造成他人合法權益損害的法律后果，這種損害后果是不能容忍的，具有一定程度的社會危害性，相鄰關系雖然也會使相鄰權利人的財產權利受到限制，但這種限制是必要的、合理的。

　　侵權行為是行為人基于過錯而實施的行為，行為人主觀上有無過錯是判定其行為是否構成侵權并承擔民事責任的重要因素，而相鄰關系中相鄰權利人行使權利時主觀上并無過錯。

　　侵權行為的行為人均應承擔民事責任，而相鄰關系中的權利人對于輕微妨害則有容忍義務，只有造成實際損害才承擔賠償責任。

　　相鄰權與一般侵權行為的區別主要在于侵權行為主體、行為方式、侵權行為的具體方式、損害后果、救濟途徑、法律責任等方面的不同。

　　根據《侵權責任法》第四條“行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。”以及《侵權責任法》第十條“因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；第三人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。”以及第七十七條“因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任；但是能夠證明自己不是故意或者重大過失的除外。”

　　這些規定對于確定當事人之間的責任主體以及解決相鄰權糾紛起到了至關重要的作用，同時也是民事審判中法官面臨的難題之一。而相鄰權與一般侵權行為在侵權責任構成方面并不相同，這就使得司法實務中在處理此類糾紛時常常存在一定困難，因此為解決這一問題需要對這兩種行為進行分析與比較并加以區分。

　　相鄰權人可以是所有的權利人，也可以是一個自然人或者一個法人。在處理相鄰權糾紛時，不能將所有權利人全部排除在外，而應注意區別處理；相鄰權人也具有人身權利屬性。相鄰權人本不能獨立為法人或其他組織，但在民事活動中該法人或其他組織有時也可以作為侵權行為人。

　　我國《民法通則》第九十二條規定：“有兩個以上的權利人是親屬的，他們的權利和義務適用本法有關規定。”相鄰關系中，原告是法律意義上的完全民事行為能力人，原告僅為特定身份，不具有獨立行使民事權利的資格并取得相應的民事權利；被告則是自然人。但當一個自然人出現損害時，其行為能力受限制而不能行使其民事權利。

　　在一般侵權行為中，侵權主體通過自己所實施的行為造成他人損害的，一般情況下只有在這種行為造成損害結果的情況下，才可能產生侵權責任糾紛。

　　由于一般侵權行為中的侵權主體往往是對自己行為存在一定過錯的人，因此可能會受到一定的處罰。而這種行為在侵權訴訟中則通常是由第三人實施的，這種情況下行為人存在一定的過錯才會承擔侵權責任。所以通常情況下只有侵權主體因過錯導致侵權行為的發生才會對他人造成傷害。

　　因此，當相鄰關系中雙方當事人之間構成侵權時，除了對第三人負有共同過錯外，還存在一定過錯情況下，該過錯可能會造成對第三人造成傷害的結果產生，因此此時將鄰舍之間作為共同侵權侵害的被告一并提起訴訟對侵權人提出訴訟時要求其承擔侵權責任便有可能被法院支持。

　　然而相鄰關系中雙方之間并非處于“獨立侵權”狀態而是處于“互相依存”關系：相鄰關系中每個人在各自的領域之中并沒有獨立的法律主體。

　　在一方實施侵權行為時有可能侵犯其他當事人的合法權益也有可能危害到他人人身權益或者財產權益，因此在排除其他被告為共同侵權人時應對損害后果的發生負主要責任；反之則負有連帶責任。

　　買賣合同中，買受人取得的只能是出賣人有處分權的標的物或權利。如果出賣人無權處分，即使買賣雙方在合同中進行了約定，買受人也無法通過該買賣合同而取得相應的權屬。

　　出賣人出賣不動產時，其基于相鄰關系而在他人不動產上享有的通行等權利不應成為轉讓標的。即使雙方在買賣合同中對該通行權進行了所謂的約定，對第三人也不具有約束力。

　　買受人享有的通行權權源基礎同樣是相鄰關系，而并非是買賣合同的約定。當客觀情況發生變化，買受人不再符合相鄰關系要件時，第三人得拒絕買受人的通行要求，買受人無權以買賣合同中關于通行權的約定約束第三人。

　　《民法典》第二百八十四條相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。不動產權利人不得違反法律、行政法規強制性規定排除或者限制相鄰權利人的正常生產、生活，不得侵害相鄰權利人的合法權益。不動產權利人不得違反法律、行政法規限制相鄰權利人行使相鄰權利；應當采取必要措施防止侵害，造成損害的，應當承擔損害賠償責任。

　　不動產權利人因執行職務或者履行職責受到暴力、威脅或者非法限制他人人身自由的，其權益應當受法律保護；權利人經批準停止侵害、排除妨礙、消除危險后，可以要求損害賠償；造成損害后果者，權利人需要承擔相應責任。不動產權屬證書是權利人享有該權利及其他法定優先權的憑證。相鄰權人對屬于不動產權屬證書記載范圍內土地權利有處分權。

　　如有相鄰使用權存在時會導致該土地權屬證書被注銷或轉讓等情況，為了使其合法權益得以保護，一般由該所有權人行使該不動產權利及其所附條件的權利；此外還可通過設置物權公示牌等方式將其權益置于明顯處提醒對方注意義務及責任。